/English

Naujienos

Atgal

Būsto nuomos spąstai: šeši svarbiausi aspektai nuomos sutarčiai

2021 10 26

Kiekvienas ruduo pasižymi itin padidėjusiu gyvenamųjų patalpų nuomos poreikiu tiek Vilniuje, tiek kituose studentų miestuose. Vieša paslaptis, jog net nekilnojamojo turto vystymo bendrovės, siekdamos naujovių itin konkurencingame nekilnojamojo turto pardavimo sektoriuje, taip pat pasineria į būsto nuomos verslą ir dalį valdomų objektų išnuomoja, be to itin populiarėja co-living koncepcijos gyvenamųjų patalpų nuoma. 

Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą. Į ką būtina atkreipti dėmesį, jog vėliau būsto nuoma netaptų rimtu galvos skausmu?

Pirma, Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis (pavyzdžiui, komunalinių paslaugų tiekėjus) tik įregistravus ją įstatymu nustatyta tvarka viešame registre.

Antra, sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Nors sutartyje terminas gali būti ir neapibrėžtas, tačiau numatytas galiojimo terminas užtikrina šalims stabilumą ir leidžia planuoti būsimus veiksmus.
Sutartyje turi būti nurodytas patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos.

Trečia, svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Derėtų nustatyti užstato dydį ir numatyti, kada užstatas nuomininkui nebūtų grąžinimas (pavyzdžiui, padengiant nuomotojo patirtus nuostolius).

Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Todėl sąlygos dėl mokesčio perskaičiavimo dažniau ar nepraėjus dvylikai mėnesių po sutarties sudarymo negalioja.

Ketvirta, sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būtų užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose. Tai padės išvengti ginčų ateityje.

Penkta, sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą. Tuo tarpu, juridinių ir fizinių asmenų nuomojamų komercinėmis sąlygomis gyvenamųjų patalpų neterminuotą sutartį nuomotojas gali nutraukti tik raštu įspėjęs nuomininką prieš šešis mėnesius.

Šešta, Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt. Bet kuri iš šių sutarties sąlygų gali būti pripažinta negaliojančia tiek nuomotojui, tiek nuomininkui kreipiantis į teismą ginčo teisenos tvarka. 

Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas. Tai užtikrina sklandžius nuomos santykius, sumažina ginčų galimybę ateityje, todėl dėl nuomos sutarties verta pasitarti su teisininkais, kurie įvertins ir padės suvaldyti galimas rizikas.

Turite klausimų, susijusių su gyvenamųjų patalpų nuomos teisiniais santykiais? AVOCAD komanda pasiruošusi padėti ir patarti visais Jums rūpimais klausimais.